財聯社11月14日訊（記者 李潔）位于長沙的恒大童世界項目曾計劃打造比肩迪士尼的頂級主題公園，該項目部分資產，正面臨被司法拍賣的命運。

11月14日，長沙市岳麓區(qū)人民法院在京東司法拍賣平臺啟動一場備受關注的拍賣——長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司名下三宗娛樂康體用地及地上在建工程正式開拍。這三宗地塊總面積達17.2萬平方米，起拍價3.54億元，較5.05億元的評估價折價近30%。

此次拍賣標的，正是原計劃中長沙恒大童世界項目的一部分。本次司法處置，也揭開了這個曾經規(guī)劃投資500億的文旅項目的冰山一角。

從百億藍圖到項目停滯

拍賣信息顯示，本次被拍賣的三宗地塊構成童世界主題樂園的核心區(qū)域，總面積達17.2萬平方米，均為娛樂康體用地，使用權至2056年到期。

按照法院披露的信息，上述資產處于“在建工程停滯”狀態(tài)，地上附著物僅完成基礎施工，尚未進入主體結構建設階段。

上述標的物被拍賣前，系恒大重點投資建設的項目之一。而長沙恒大童世界的命運轉折，成為恒大文旅戰(zhàn)略興衰的一個縮影。

2017年正值恒大規(guī)模擴張巔峰時期，恒大集團高調宣布布局“童世界”文旅IP，時任董事長許家印提出，要打造全球規(guī)模最大的童話神話主題樂園，以“面向少年兒童”“全室內、全季節(jié)開放”的定位與迪士尼、環(huán)球影城實現錯位競爭。

為匹配“世界頂級”的定位，恒大請來7位曾參與迪士尼、環(huán)球影城設計的全球頂尖大師操刀規(guī)劃。落子長沙的童世界項目，作為恒大在華中地區(qū)的核心布局，更是被寄予厚望。

公開資料顯示，長沙恒大童世界選址岳麓區(qū)坪塘街道，規(guī)劃總占地超6000畝，涵蓋童話樂園、桐溪古鎮(zhèn)、溫泉小鎮(zhèn)、影視文創(chuàng)基地等多元業(yè)態(tài)，最初計劃總投資高達500億元，曾被當地政府列為重點文旅項目。

彼時，恒大憑借“文旅+地產”的模式快速拿地擴張。長沙童世界周邊配套的住宅產品恒大文化旅游城，借助文旅概念實現熱銷。據搜狐焦點長沙站報道，2020年1-9月，長沙恒大文化旅游城的商品住宅銷售額為33.76億元，登頂當時長沙住宅項目銷冠。

按照原規(guī)劃，童世界主題樂園將于開工后2-5年內開業(yè)，形成“住宅回流資金、文旅沉淀資產”的良性循環(huán)。項目落成后預計年游客量超1500萬人次，年消費總額超200億元，貢獻稅收超10億，帶動就業(yè)超8萬人。

但這一藍圖在2021年恒大流動性危機暴露出來之后，戛然而止。

對于項目復工的追問，按當地相關部門曾回應稱，恒大童世界將納入湘江新區(qū)片區(qū)整體配套規(guī)劃方案中。桐溪古鎮(zhèn)已納入長沙恒大文化旅游城項目整體滾動開發(fā)建設方案中，將逐步啟動項目滾動開發(fā)建設。

法拍背后

業(yè)內人士指出，長沙恒大童世界資產走向拍賣臺，是恒大債務危機深化與司法處置加速的結果，其背后是多重因素交織的現實壓力。

從直接原因看，引發(fā)該資產被拍賣的導火索為一起建設工程施工合同糾紛，源頭是長沙湘江資產管理有限公司與長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司、恒大童世界集團有限公司、恒大集團有限公司的建設工程施工合同糾紛案。債權人通過司法程序追索債權，最終觸發(fā)資產拍賣。

分析人士認為，深層原因系恒大整體債務處置的緊迫性。香港法院2024年初正式啟動恒大清盤程序，根據清盤報告，截至2025年7月31日，清盤人已收到187份債權證明表，其中提到的債權總額約3500億港元（450億美元），而目前變現金額僅20億港元（約合2.55億美元），其中約1.67億美元實現回籠，償債缺口較大。而目前變現金額僅20億港元（約合2.55億美元），其中約1.67億美元實現回籠，償債缺口較大。

而市場環(huán)境的變化，也對資產處置產生了一定影響。受房地產行業(yè)持續(xù)調整影響，商業(yè)文旅用地估值不斷走低，此次拍賣30%的折價率，某種程度體現了市場對文旅項目變現難度的預期。

“長沙童世界停工多年，存在工程滯后等問題，接盤方需承擔高昂的改造成本，且文旅項目回報周期遠長于住宅，市場接受度有限，其拍賣走向如何有待觀察。”一位房地產行業(yè)分析師指出。

資產處置

長沙童世界項目的拍賣，是恒大出險以來資產處置的其中一例。

自2021年9月債務違約至今，恒大已通過出售股權、項目轉讓、司法拍賣等多種方式處置各類資產。

這其中，恒大位于香港一個項目，已被成功處置。2022年11月，恒大位于香港元朗的和生圍地塊被資產接管人橡樹資本出售，成交價6.37億美元，該地塊是恒大2019年以47.5億港元購入，補地價后總成本超89億港元，縮水幅度超過60%。

而恒大在香港另一核心資產，香港恒大中心的處置，較為波折。2022年首次掛牌時估值超20億美元，后續(xù)市場估值已降至90億港元，至今仍未完成出售。

此外，2022年10月，深圳原聯合餅干廠舊改項目由招商蛇口拿下。該項目是恒大早年布局的核心城市更新資產，位于南山核心區(qū)域，規(guī)劃建筑面積超12萬平方米，被認為是優(yōu)質資產，但為快速回籠資金，恒大最終選擇低價脫手。

值得注意的是，2025年以來資產處置進入由清盤人主導的階段。今年9月，香港高等法院正式任命恒大清盤人為許家印全部資產接管人，此次接管范圍更加廣泛，不僅限于許家印個人名下資產，還以“穿透式”方式，將其通過十余家離岸公司間接控制、可能涉及信托架構的資產也一并納入監(jiān)管。

易居研究院副院長嚴躍進向記者表示，從行業(yè)經驗看，類似規(guī)模的企業(yè)清盤處置通常需要多年時間，而恒大的債務復雜度與資產分布廣度，周期可能會更長。

“對債權人而言，可能需做好長期等待的準備。對于潛在投資者，折價出售的瑕疵資產中或存在潛在機會，但需充分評估整改成本與市場風險?！眹儡S進稱。