中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京11月6日訊（記者 李方） 近年來，租購并舉住房制度加快建立，存量資產(chǎn)盤活在其中扮演著越來越重要的作用。11月6日，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)集體經(jīng)營性用地入市盤活為保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目——“泊寓院兒舊宮芯社區(qū)”正式開業(yè)。

據(jù)悉，該項(xiàng)目由建設(shè)銀行與萬科集團(tuán)共同成立的住房租賃基金“建萬基金”收購，萬科泊寓進(jìn)行運(yùn)營。作為大興區(qū)首批入市流轉(zhuǎn)的集體土地租賃住房之一，“泊寓院兒舊宮社區(qū)”從成功交易到投入使用，為地方探索集體土地住房租賃入市跑通了實(shí)施路徑，打通了“投融建管退”經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)模式的閉環(huán)。

建萬基金泊寓院兒舊宮芯社區(qū)

大興區(qū)是全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)區(qū)縣，該項(xiàng)目所在的瀛海鎮(zhèn)為首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一。據(jù)悉，2023年，“建萬基金”收購并委托萬科將瀛海鎮(zhèn)集體經(jīng)營性用地建設(shè)為1505間保障性租賃住房，由旗下長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行商業(yè)可持續(xù)運(yùn)營。2025年11日，重?zé)ㄐ律摹安丛⒃簝号f宮芯社區(qū)”正式開業(yè)，作為保租房，其價(jià)格僅為周邊同地段、同類型房源租金的九折。

業(yè)內(nèi)人士指出，集體用地建設(shè)保障性租賃住房并入市流轉(zhuǎn)，一方面響應(yīng)了“租購并舉”住房制度，有效增加保租房供給；另一方面，其融資能夠盤活農(nóng)村“沉睡”資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)村土地資源合理配置與高效利用。萬科是業(yè)內(nèi)最早開始布局租賃住宅業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，率先探索出了“存量激活+服務(wù)增值+資本閉環(huán)”的可持續(xù)路徑，并通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系提升了經(jīng)營效益，同時(shí)還實(shí)現(xiàn)了Pre-REIT基金突破，逐步打通資產(chǎn)退出通道，業(yè)務(wù)模式越來越清晰，有望贏得更廣闊的發(fā)展空間。

據(jù)北京泊寓負(fù)責(zé)人介紹，建萬基金?北京泊寓院兒舊宮芯社區(qū)是“建萬基金”在北京落地的首個(gè)集體用地入市建設(shè)的保障性租賃住房，位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，毗鄰南五環(huán)，距離地鐵亦莊線舊宮站直線距離約1.5公里。該項(xiàng)目總建筑面積約6.5萬平方米，分南、北兩個(gè)地塊共8棟樓，提供1505套保障性租賃住房。

社區(qū)戶外運(yùn)動(dòng)場

此外，與其他長租公寓產(chǎn)品相比，該社區(qū)戶型更加多樣，涵蓋開間、一居室、二居室和三居室，幾乎能滿足全年齡段租房人群的生活需求，家具家電配備齊全；社區(qū)內(nèi)配套有健身房、自習(xí)室、洗衣房、臺(tái)球室、乒乓球室、匹克球場等公共活動(dòng)空間，為租戶提供家門口的一站式休閑生活，全方位為新市民、新青年提供優(yōu)質(zhì)的租住服務(wù)。

開間戶型

公開資料顯示，萬科作為國內(nèi)最早落地實(shí)踐租購并舉的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下泊寓一直是國內(nèi)住房租賃領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，在運(yùn)營能力和競爭能力上均始終保持領(lǐng)先領(lǐng)跑的優(yōu)勢。根據(jù)萬科集團(tuán)三季度報(bào)告數(shù)據(jù)，萬科泊寓在全國共運(yùn)營管理租賃住房28萬間，累計(jì)開業(yè)突破20萬間，出租率接近95%，已成為全國最大的集中式公寓提供商，業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量保持行業(yè)第一，并于2023年10月宣布實(shí)現(xiàn)了成本法的整體盈利。

作為最早布局長租賽道的企業(yè)之一，萬科長租業(yè)務(wù)在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了“產(chǎn)、建、運(yùn)營一體化”發(fā)展模式突破，率先跑通“由售改租”、“非居改?！钡榷喾N發(fā)展模式，在合肥、武漢、蘇州等城市，泊寓持續(xù)與屬地國資平臺(tái)開展深度合作，并就數(shù)個(gè)中大型租賃社區(qū)運(yùn)營服務(wù)達(dá)成合作協(xié)議。

一位住房租賃行業(yè)人士分析，在租購并舉不斷深化的大背景下，存量盤活低效、盈利模式模糊仍是行業(yè)核心痛點(diǎn)，萬科泊寓的最新實(shí)踐提供了破局思路。萬科租賃住宅業(yè)務(wù)之所以能夠持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，其核心突破在于構(gòu)建了“存量激活+服務(wù)增值+資本閉環(huán)”的可持續(xù)路徑：通過“由售改租”“非居改?！钡葎?chuàng)新路徑，高效盤活城市存量資源，助力實(shí)現(xiàn)住房資源的高效配置；推出標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系與智慧化管理方案，提升租住體驗(yàn)，強(qiáng)化租戶黏性；探索資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新金融工具，通過REITs、Pre-REITs基金為公司貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的同時(shí)，推動(dòng)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。萬科租賃住宅業(yè)務(wù)已逐漸“長大成人”，經(jīng)歷了十余年探索發(fā)展的萬科長租公寓業(yè)務(wù)，將為社會(huì)、行業(yè)和市民帶來更加穩(wěn)定、長期的價(jià)值貢獻(xiàn)。